Üzletszerűség
Az üzletszerűség fogalmát az Áfa törvény nem definiálja, ezért a szó köznapi értelméből kell kiindulni.
A Nemzeti Adó- és Vámhivatal értelmezése szerint üzletszerű a tevékenység például akkor, ha az abból realizált ellenérték általában véve, vagy a tevékenységet végző személyes és/vagy gazdasági körülményeihez képest szokatlan nagyságrendet képvisel.
Tehát álláspontunk szerint az értékesítést végző személy egyedi körülményeinek vizsgálata alapján dönthető el, hogy az ingatlanok értékesítéséből származó bevétel rendkívülinek minősül-e az adott személy szokásos vagyoni viszonyaihoz képest.
A Nemzeti Adó- és Vámhivatal által kiadott állásfoglalásában rögzítette, hogy ha az egyesített majd építési telekké minősített ingatlan megosztása abból a célból történt, hogy azokat külön-külön értékesítsék, az üzletszerűség megléte feltételezhető, mely esetben a sorozatjellegtől függetlenül is áfa-alanyiság keletkezik.
Az állásfoglalás megállapíthatónak tartotta az üzletszerűséget abban az esetben, ha egy egyébként nem áfa-alany magánszemély örököl egy földterületet, amelyen 25 építési telket alakít ki, és ezeket értékesíti, akkor az értékesítési tevékenység egyértelműen üzletszerű, ami azt eredményezi, hogy már az első telek értékesítésekor áfa-alanyiság keletkezik, így a magánszemélynek be kell jelentkeznie áfa-alanyként, és mivel az építési telek értékesítése az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés k) pontja alapján adóköteles, már az első telek értékesítését 27 százalékos áfával kell számláznia.
Az Áfa tv. alapján a gazdasági tevékenység kritériumai vagylagosak, tehát nem együttesen kell fennállniuk. Ez azt jelenti, hogy az ellenérték fejében végzett tevékenység abban az esetben is lehet üzletszerű, ha az egyszeri.
A gazdasági tevékenységnek további fogalmi eleme, hogy ellenérték elérésére irányuljon, vagy azt eredményezzen. Fontos tehát, hogy gazdasági tevékenység – az egyéb feltételek fennállása esetén – az is, ha ugyan az adóalany egyelőre nem realizál ténylegesen ellenértéket az ügyletből, de szándéka szerint ellenértéket kíván szerezni a végzett tevékenység során. Továbbá az is gazdasági tevékenységnek tekintendő, ha az eredeti szándék ugyan nem volt az ellenérték elérése, de a valóságban az ügylet mégis azt eredményezett.
Az Áfa-törvény alapvetően tehát az olyan ügyleteket tekinti gazdasági tevékenységnek, amelyek kapcsán az adóalany valódi ellenértékben részesül.
Álláspontunk szerint a hatóság előtt alappal hivatkozhatnak arra, hogy az ingatlanokat 17 évvel ezelőtt vásárolták, tehát a cél nem az üzletszerű gazdasági tevékenység folytatása volt, hanem arra befektetésként tekintettek.
Ezen álláspontunkat támasztja alá az adozona.hu-n megjelent írás is, amely szerint „egy család tagjai egyenként 2-5 ingatlannal rendelkeznek, melyet bérbeadás útján hasznosítanak. A lakásokat több mint öt éve vették. Most azt tervezik, hogy értékesítik azokat.
A magánszemélyek fenti ingatlan-értékesítései – véleményem szerint – nem merítik ki a „gazdasági tevékenység” fogalmát, az ingatlanok vásárlására inkább befektetés jelleggel került sor korábban, és nem „árukészlet raktározásáról” beszélünk – ingatlanok esetében persze sajátos (számviteli) értelemben. A több mint öt évvel korábban (ez az öt év a jövedelem adómentessége kapcsán fontos) megvásárolt ingatlanokon most – bizonyos intervallumon belül – egyszerre kívánnak túladni és, nem az ingatlanok rendszeres, ismétlődő jellegű, eleve értékesítési célú felvásárlásáról és üzletszerű eladásáról van szó.
Az, hogy egyszerre több lakás cserél gazdát, esetleg némi időbeli eltéréssel, önmagában még nem jelenti azt, hogy a tevékenység rendszeres, üzletszerű, tartós – azaz gazdasági tevékenység – lenne.”
